Inkomenseffecten huurders VVD verkiezingsprogrammaDe VVD wil:Conclusie: huren stijgen landelijk gemiddeld zeker 60 euro per maand. Alle eenvoudige gezinswoningen worden duurder. Zowel kleine als grotere gezinswoningen zijn in steden als Eindhoven en Amsterdam niet meer te betalen. In de gewilde delen van het land zijn ook eenvoudige appartementen van ca. 60m2 onbetaalbaar geworden voor mensen met een modaal inkomen. De koppeling tussen huurprijzen en WOZ-waarden van huurwoningen leidt tot een gemiddelde landelijke huurverhoging van 60,- per maand! Per provincie varieert dit van een beperkte daling van huurprijzen in Friesland (gemiddeld 15 per maand goedkoper) tot een huurstijging van 135 per maand in Noord-Holland en 102 euro per maand in Brabant. De randgemeenten met veel VVD-stemmers worden relatief harder geraakt (zie oa voobeeld Nunen) Een daling van de huren heeft Hofstra altijd uitgesloten. Dus gemiddeld zal de huurstijging per maand hoger uitvallen. Als de 3.5 miljard euro heffing voor corporaties blijft bestaan zullen de huren nog verder stijgen en zullen de corporaties alle huurverhogingruimte zeker moeten gebruiken. Het doorberekenen van de heffing op woningcorporaties leidt tot een huurverhoging van 110 per maand. De heffing van 3,5 miljard euro werkt zal van invloed zijn op zowel de investeringscapaciteit van woningcorporaties als op de huurverhogingen. De meeste corporaties kunnen en willen de plannen voor investeringen de komende jaren niet meer zomaar aanpassen. De mogelijkheden voor corporaties in het 'dode kapitaal' te snijden zijn beperkt. Veel corporaties zullen een groot deel van de heffing dus uit huurverhogingen halen. Als de 3.5 miljard als taakstelling voor corporaties blijft staan gaat dat de huren zo'n 110 euro per maand extra kosten. De combinatie van de heffing en de ruimte voor huurverhogingen zal daardoor een dubbel sterke druk vormen op de huurprijzen. Daardoor is het niet meer dan reλel uit te gaan dat de ruimte voor huurverhogingen ook benut worden. Met enorme huurstijgingen tot gevolg. Onderbouwing cijfersA) Gevolgen VVD plan huurdersDe huurprijzen voor nieuwe huurders worden vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. De VVD wil dat de huren toegroeien naar markthuren. Uit onderzoek blijkt dat de te verwachten marktwaarde van huurwoningen naar schatting 3,6% van de WOZ-waarde bedraagt[1] (op basis van WOZ-taxaties 2003) per jaar bedraagt. Dit is conform het huidige voorstel van het kabinet voor het vrijgeven van de huren van 20% van de huurwoningvoorraad. De VVD stelt voor alle huren naar marktprijzen te laten toegroeien. Dit heeft enorme gevolgen voor de huurprijzen in heel het land. De gemiddelde huur in Nederland is nu 375,- per maand. De gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen is 145.000 (peildatum januari 2003) Gemiddelde huurprijs: 435 Stijging gemiddelde huurprijzen Nederland VVD plannen: 60 66% van de huurwoningen heeft een WOZ-waarde tot 150.000. Nieuwe huurprijs maximaal: 450 28% van de huurwoningen heeft een WOZ-waarde tussen 150.000 en 200.000 Nieuwe huurprijs tussen 450 en 600 12% van de huurwoningen heeft een WOZ-waarde > 200.000 Nieuwe huurprijs minimaal 600 Gemiddeld zullen de huren in heel Nederland fors stijgen. De verschillen tussen deze stijgingen zullen echter zeer groot zijn doordat de marktdruk in delen van het land sterk uiteen loopt. In verschillende provincies ligt de WOZ waarde veel hoger dan gemiddeld. In andere provincies lager dan gemiddeld. Effecten landelijk: (Friesland, Groningen, Zeeland, Limburg, Flevoland) (o.a. Noord-Holland, Utrecht, Gelderland, Noord-Brabant) Voorbeeld nieuwe gemiddelde huurprijs per provincie: Friesland: gemiddelde WOZ-waarde ca. 120.000. Huurprijs: 360 Daling gemiddelde huurprijs: 15 Groningen: gemiddelde WOZ waarde ca. 100.000. Huurprijs: 300 Daling gemiddelde huurprijs: 75 Noord-Brabant gemiddelde WOZ-waarde ca. 159.000. Huurprijs: 477 Stijging gemiddelde huurprijs 102,- Utrecht: gemiddelde WOZ-waarde ca. 168.000. Huurprijs: 504 Stijging gemiddelde huurprijs: 129 Noord-Holland: gemiddelde WOZ-waarde ca. 170.000. Huurprijs: 510 Stijging gemiddelde huurprijs: 135,- De gemiddelde huurprijzen in de verschillende delen van het land gaan sterk uit elkaar lopen. Groningen wordt goedkoper. Friesland is nog betaalbaar. Provincies zoals Noord-Holland, Utrecht en Noord-Brabant worden voor mensen met een lager of een modaal inkomen onbetaalbaar. In enkele gevallen zal de nieuwe huurprijs op basis van de WOZ-waarde dus lager uitkomen dan de huidige huurprijzen. Zo zullen de gemiddelde huurprijzen in Groningen met EUR 15 per maand dalen. De VVD heeft echter verschillende malen tijdens de behandeling van de voorstellen modernisering huurbeleid aangegeven dat de huren in Nederland in ieder geval niet zullen dalen. Daarnaast heeft de VVD meerdere malen aangegeven de reeksen huurverhogingen voor het overgangs- en het geliberaliseerde segment zeer redelijk en gematigd te vinden. Daarom berekenen we voor huurders waarvan de woning op basis van de WOZ-waarde goedkoper wordt deze reeks huurverhogingen. De WOZ-waarden verschillende daarnaast sterk tussen regio`s. In grote steden en de kleine randgemeenten in de omgeving hoge WOZ-waarden. In kleinere steden juist lagere WOZ-waarden. Regionaal: - grote steden, randgemeenten bij grote steden en verschillende kleine gemeenten duur - middelgrote steden in landelijke gebieden goedkoop Gemeentelijk niveau: - gewilde wijken in de steden duur - minder gewilde wijken goedkoop Enkele voorbeelden in steden en kleinere gemeenten. Groningen
Eindhoven
Nuenen (randgemeente bij Eindhoven)
Amsterdam
Wassenaar
B) Gevolgen VVD plan woningcorporaties Corporaties moeten 3,5 miljard per jaar afdragen om de begroting rond te krijgen. Dit zal enorme gevolgen hebben voor de investeringscapaciteit van woningcorporaties en de huurprijzen van de huurders. Corporaties kunnen kiezen: of minder investeren, of de huren verhogen. De meeste corporaties zullen kiezen voor een combinatie van deze twee mogelijkheden. Dit betekent in de grote steden waar door de broodnodige aanpak van oude wijken de investeringsopgave fors minder zal worden. Ook in kleine gemeenten zal het gebrek aan investeringscapaciteit direct voelbaar. Er zijn momenteel bijna 500 Nederlandse woningcorporaties. Tezamen bezitten zij ca. 2,3 miljoen huurwoningen. Heffing gemiddeld per corporatie: 7 mln Heffing gemiddeld per woning: 1521 Voorbeelden heffing voor een aantal corporaties:
Van de 3,5 miljard euro zal 500 miljoen euro relatief eenvoudig uit niet gebruikte reserves op tafel gelegd kunnen worden zonder dat dit rechtstreeks van invloed is op de hoogte van huren of de directe investeringscapaciteit. De meeste corporaties zijn het hier over eens. Wanneer bestaande plannen niet aangepast worden zal de rest van de heffing, 3 mrd euro, voor het grootste deel uit de huren opgebracht moeten worden. Het doorberekenen van 3 mrd euro heffing in de huurprijzen betekent dat de huren jaarlijks met iets meer dan 1300 moeten stijgen. Maandelijkse huurverhoging 110,- Terug |